在起死回生后,它以密集的方式发行了债券!这家上市房屋公司有多有趣?

例如,深圳最初是一家老牌房地产开发商,享有“变老为王”的美誉:凯撒。

据杠杆游戏不完全统计,2019年前7个月,2018年实现营业总收入387亿元、净利润33亿元的潮汕房地产公司前后发行了4次债券,总额超过10亿美元。

2019年,一些房地产企业将会遇到困难,一方面融资渠道将会收紧,另一方面融资成本将会上升。

重叠偿还债务的高峰即将到来。对于高杠杆玩家来说,这根钢丝越来越难行走。

越来越多的房地产企业选择在海外发行债券,尽管它们不得不面临比往年高得多的利率。这是一种绝望和希望。

例如,深圳最初是一家老牌房地产开发商,享有“从老向王转变”的美誉:凯撒。

据杠杆游戏不完全统计,2019年前7个月,2018年实现营业收入387亿元、净利润33亿元的潮汕房地产公司前后发行了4次债券,累计总额超过10亿美元。

1。凯撒在六个月内至少在海外发行了四次债券,都是高利率债券。我仍然记得2014年,当时杠杆游戏仍然在北京移动砖块,每天坐在电脑前几个小时,我的健康被亚健康笼罩。

当时,在珠江三角洲独霸天下的凯撒陷入了债务危机,并因某些政治原因濒临破产。

大量资产被冻结,项目被暂停,股票被暂停,引发了大量交叉违约债务。

看到他建造一座高层建筑,看到他的建筑倒塌,许多旁观者认为这座建筑会倒塌,凯撒要到2015年才能幸存下来。

据公开报道,凯撒的债务总额在2015年初达到650亿元,有几个项目被法院查封。

可以说是山的尽头。

但是凯撒也很幸运。

他的幸运在于,在2015年底,新一轮房地产市场周期梦想彩票意味着什么,在一些金融机构的大力支持下,他终于在2016年成功重组,赶上了房地产市场的涨潮。

财务结果显示,2017年总收入为327.79亿元,同比增长84%。净利润30.43亿元,扭亏为盈。

刚刚有了一点喘息的机会,情况又变了。

这一次可能不会像2014年那样接近,但对一些房地产公司来说也是致命的。

正如上面杠杆游戏中提到的,融资渠道的收紧、融资成本的上升和债务偿还高峰的到来对高杠杆玩家来说是致命的。

然而,凯撒远未从之前的破产中完全恢复过来。2018年财务报告显示,尽管债务压力有所缓解,但净债务比率仍高达236%。

面对房地产整体下行趋势,债务压力只能通过提高利率来缓解。

这或许可以解释为什么凯撒在6个月内频繁发行高利率债券。

其官方网站显示,2019年2月29日,该公司将发行400万美元债券,2021年到期,利率为11.75%。4月1日发行3.5亿美元,2022年到期,利率为11.25%;5月22日发行4亿美元,到期日为2023年,利率为11.5%;7月16日发行的债券将达到3亿美元,并将于2023年到期,利率为10.875%。

在此之前,克里发表了一篇研究论文。1-5月,住房企业海外贷款占比达到23.1%,平均票面利率为8.91%。

从融资成本角度来看,2019年住房企业海外融资利率普遍较高,但与凯撒相比,在已经提高的平均利率基础上,海外融资利率要高得多。

2.2019年上半年的结果还不够好。2018年的高利息成本要求为新老发行高利率债券。另一方面,目前房地产市场的销售状况普遍较低。

克里发布的住宅企业半年业绩研究报告显示,2019年上半年该行业的整体增长率明显低于2018年。

近60%的住房企业没有完成一半以上的业绩,一些企业仍面临目标压力。

虽然住宅企业的总体增长不高,业绩也不尽如人意,但行业集中度和差异化加剧。

马太效应变得越来越明显。其中,前三名住宅企业股权集中度为10.5%,同比上升0.8个百分点,房地产寡头愈演愈烈。

对凯撒来说,不逆潮流而动可能不是件好事。

根据公司官方网站,截至2019年6月,凯撒集团与其合资企业和联营企业共实现合同销售总额约346.9亿元,集团2019年的年销售目标为875亿元。

根据这一计算,该集团今年上半年仅完成了39.65%的销售目标。

另一方面,各种投资的压力也在增加。

根据其2018年年报,本集团投资物业的公允价值回报于2017年为人民币20.89亿元,于2018年降至人民币2.12亿元。

还值得注意的是,报告显示,凯撒集团去年的融资成本仅为25.73亿元,与1000多亿元的计息负债相比,似乎相对较低。

然而,其现金流量表显示,2018年融资利息现金流出高达108.62亿元!前后对比如此之大,这意味着什么?3.在巨大压力的背后,是割肉还债还是寻求另一种方式?最近,监管机构似乎正在收紧房地产企业的融资渠道。市场上有传言称,许多信托机构被要求控制房地产信托的发行规模和比例。

同时,相关监管机构也加强了房地产企业发行外债的备案管理,明确要求今后开发商发行的外债融资只能用于偿还一年内到期的中长期外债。这对凯撒集团来说绝对不是好消息,该集团目前债务压力很大,融资渠道更加依赖美元外债的发行。

也许,高利息成本对几乎没有呼吸的凯撒来说并不算太坏。

至少还有钱可以借。这是扭转局面的机会。

凯撒自身的资本链承受着巨大的压力和金融压力,以及未来外部融资环境的重大不确定性,是否会遭遇割肉求生的局面?但目前,凯撒仍然雄心勃勃。公开报道显示,虽然销售目标不到40%,但凯撒并没有放缓征地步伐。

根据凯尔瑞瑞研究中心的数据,2019年上半年,凯撒新增建设用地209.5万平方米,新增土地272.9亿元。凯撒准备全力以赴。

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